視頻:上海:樓市“鬆綁”消息擾動二手房市場中高端交易率先回暖  來源:上海東方高清
  中新網9月26日電 臺灣《旺報》26日評論稱,中國大陸未來房市走勢,已成為明年大陸乃至亞洲經濟的重大變量。最新數據顯示,8月大陸70個大中城市中,只有廈門環比房價上漲,其它城市繼續下跌。原因在於,大陸房市面對供需失衡,去庫存成為核心目標,房企只能選擇降價促銷。
  文章摘編如下:
  為穩定房市,大陸政府開始對市場全面鬆綁。地方政府不斷放鬆限購政策,最近已蔓延到南京等二線城市。銀行也放鬆房貸政策,首套房利率重回7折時代,購買第二套房的限制也有所鬆動,部分城市出現零首付現象。
  老實說,放開限購和降價並不一定見效。降價反而加劇購房者的觀望心態,或者嚇跑投資者,使他們轉入其他市場。放鬆限購和降價只是應變手段,大陸房市的結構性難題短期很難解決。
  大陸房市的結構性問題,簡而言之就是供需失衡。媒體鏡頭中常常出現的“空城”、“鬼城”,就是非常現實的表現。之所以產生這種問題,是因為大陸房市有過高的投機屬性,成為大量民眾和企業的投資選項,出現所謂“全民炒房”。當經濟增速放緩,銀行信貸緊縮,民眾放緩了購房速度,供過於求的現象開始暴露。
  此外,過去大陸政府頻繁進行行政干預,一定程度打亂了正常的市場信號。在經濟放緩時,政府選擇大力刺激房地產;在經濟過熱時,又出台嚴厲的抑制政策,麻痹了企業和民眾對市場的反應,尤其削弱了企業對風險的控制。
  總而言之,大陸房地產市場十分複雜,不僅有短期風險,還有結構性矛盾。短期風險可通過金融或行政手段緩解,但破解結構性矛盾,必須通過頂層設計,進行深度調整,才能夠化解潛在危機。對此我們建議,可以從以下三方面著手。
  第一,加強剛性需求。大陸人口基數大,迴旋餘地多,吸引農村民眾進入城市工作、買房,給收入低階層提供一定補助的保障房,都是加強剛需的做法。
  有一種觀點認為,當一個國家城鎮化率低於60%的時候,房地產市場就還有比較大的發展空間。日本、美國、歐洲出現房地產危機的時候,城鎮化率都達到70%以上。當前大陸的城鎮化率僅有50%左右,如果按城市戶籍來看,可能還低於50%。隨著新型城鎮化建設開始實施,如果能吸引農民進城,釋放潛在剛需,大陸房市仍有10年的穩定期。在這一過程中,房地產市場也不會出現崩盤。
  第二,全面減少行政干預,讓市場自行進行調節。在透明的環境下,企業可以有穩定預期,就不會誤判市場信號,盲目加大供應。去行政化應成為未來大陸房地產市場的主流,從以政策為主導的市場變為以供需關係為主導的市場。但是,去行政化必然帶來暫時的調整期,眼下就面臨地方政府、企業、民眾多方適應的階段。在陣痛調整之後,大陸房地產市場才能進一步回歸到理性購買的環境。
  在這一過程中,應避免大規模貨幣刺激。這種方法雖然簡單有效,但無異於飲鴆止渴。2008年以來,大陸信貸規模已大幅增加,地方政府與企業負債率居高不下。如果將微刺激變為全面刺激,可能導致比房地產下行更危險的金融債務危機。
  第三,從供應端限制政府的土地財政。土地財政是釀成大陸房地產泡沫的重要原因。數據顯示,2014年上半年大陸地方政府土地出讓金同比增長26.3%。在房地產低迷的背景下,賣地收入再創同期歷史紀錄。
  由此可見,大陸地方政府對土地財政依賴度太高。當房價泡沫越吹越大,地方政府還是把精力放在經營土地上,忽略了轉變經濟發展方式。在這樣的導向下,實體經濟產業轉向追逐暴利的房地產行業,扭曲了產業結構,加大了經濟風險。
  大陸政府需要建立完善的地方預算與投融資機制。此外,以臺灣經驗來說,在房市逐漸穩定後,開徵豪宅稅、奢侈稅、房屋稅等,是需要啟動的計劃,這樣才能夠減輕地方政府對土地財政的依賴。  (原標題:台媒:大陸房市深度調整 須破解供需難題)
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蔡健雅

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