蔡健雅

　　視頻：上海：樓市“鬆綁”消息擾動二手房市場中高端交易率先回暖  來源：上海東方高清
　　中新網9月26日電 臺灣《旺報》26日評論稱，中國大陸未來房市走勢，已成為明年大陸乃至亞洲經濟的重大變量。最新數據顯示，8月大陸70個大中城市中，只有廈門環比房價上漲，其它城市繼續下跌。原因在於，大陸房市面對供需失衡，去庫存成為核心目標，房企只能選擇降價促銷。
　　文章摘編如下：
　　為穩定房市，大陸政府開始對市場全面鬆綁。地方政府不斷放鬆限購政策，最近已蔓延到南京等二線城市。銀行也放鬆房貸政策，首套房利率重回7折時代，購買第二套房的限制也有所鬆動，部分城市出現零首付現象。
　　老實說，放開限購和降價並不一定見效。降價反而加劇購房者的觀望心態，或者嚇跑投資者，使他們轉入其他市場。放鬆限購和降價只是應變手段，大陸房市的結構性難題短期很難解決。
　　大陸房市的結構性問題，簡而言之就是供需失衡。媒體鏡頭中常常出現的“空城”、“鬼城”，就是非常現實的表現。之所以產生這種問題，是因為大陸房市有過高的投機屬性，成為大量民眾和企業的投資選項，出現所謂“全民炒房”。當經濟增速放緩，銀行信貸緊縮，民眾放緩了購房速度，供過於求的現象開始暴露。
　　此外，過去大陸政府頻繁進行行政干預，一定程度打亂了正常的市場信號。在經濟放緩時，政府選擇大力刺激房地產；在經濟過熱時，又出台嚴厲的抑制政策，麻痹了企業和民眾對市場的反應，尤其削弱了企業對風險的控制。
　　總而言之，大陸房地產市場十分複雜，不僅有短期風險，還有結構性矛盾。短期風險可通過金融或行政手段緩解，但破解結構性矛盾，必須通過頂層設計，進行深度調整，才能夠化解潛在危機。對此我們建議，可以從以下三方面著手。
　　第一，加強剛性需求。大陸人口基數大，迴旋餘地多，吸引農村民眾進入城市工作、買房，給收入低階層提供一定補助的保障房，都是加強剛需的做法。
　　有一種觀點認為，當一個國家城鎮化率低於60%的時候，房地產市場就還有比較大的發展空間。日本、美國、歐洲出現房地產危機的時候，城鎮化率都達到70%以上。當前大陸的城鎮化率僅有50%左右，如果按城市戶籍來看，可能還低於50%。隨著新型城鎮化建設開始實施，如果能吸引農民進城，釋放潛在剛需，大陸房市仍有10年的穩定期。在這一過程中，房地產市場也不會出現崩盤。
　　第二，全面減少行政干預，讓市場自行進行調節。在透明的環境下，企業可以有穩定預期，就不會誤判市場信號，盲目加大供應。去行政化應成為未來大陸房地產市場的主流，從以政策為主導的市場變為以供需關係為主導的市場。但是，去行政化必然帶來暫時的調整期，眼下就面臨地方政府、企業、民眾多方適應的階段。在陣痛調整之後，大陸房地產市場才能進一步回歸到理性購買的環境。
　　在這一過程中，應避免大規模貨幣刺激。這種方法雖然簡單有效，但無異於飲鴆止渴。2008年以來，大陸信貸規模已大幅增加，地方政府與企業負債率居高不下。如果將微刺激變為全面刺激，可能導致比房地產下行更危險的金融債務危機。
　　第三，從供應端限制政府的土地財政。土地財政是釀成大陸房地產泡沫的重要原因。數據顯示，2014年上半年大陸地方政府土地出讓金同比增長26.3%。在房地產低迷的背景下，賣地收入再創同期歷史紀錄。
　　由此可見，大陸地方政府對土地財政依賴度太高。當房價泡沫越吹越大，地方政府還是把精力放在經營土地上，忽略了轉變經濟發展方式。在這樣的導向下，實體經濟產業轉向追逐暴利的房地產行業，扭曲了產業結構，加大了經濟風險。
　　大陸政府需要建立完善的地方預算與投融資機制。此外，以臺灣經驗來說，在房市逐漸穩定後，開徵豪宅稅、奢侈稅、房屋稅等，是需要啟動的計劃，這樣才能夠減輕地方政府對土地財政的依賴。　　（原標題：台媒：大陸房市深度調整 須破解供需難題）